Author Archives: Alexandra Passos-Vardasca

Dans une grande majorité des cas, la location meublée présente des intérêts fiscaux majeurs face à la location nue. La possibilité de déduire les amortissements lorsque le contribuable est au régime du réel permet normalement de réduire considérablement le bénéfice imposable et ainsi adoucir la pression fiscale subie.
Toutefois, il est important de prendre certaines précautions afin d’éviter de se retrouver dans une situation de démembrement.

Dans un souci d’optimisation de la transmission, le contribuable pourrait être tenté de donner la nue-propriété du bien aux enfants par exemple.

Dans d’autres cas, le démembrement peut être subi : ce qui peut être le cas lors du décès du propriétaire. Par exemple, le conjoint survivant hérite de l’usufruit et les enfants de la nue-propriété du bien.

La location meublée est fiscalement une activité commerciale. Nous pouvons donc l’assimiler à l’exploitation d’une entreprise individuelle. Le bien étant à l’actif, il peut être amorti. La donation du bien avec réserve d’usufruit a pour effet de sortir le bien l’actif.

L’usufruitier pourra continuer à percevoir les loyers et sera imposé sur ces revenus. Toutefois, il ne pourra plus déduire les amortissements. La location meublée perd alors son intérêt fiscal. Seul le nu-propriétaire pourrait amortir le bien.

Il est à noter, qu’en présence d’un usufruit temporaire, l’usufruitier a la faculté de l’amortir sur la durée pour laquelle il a été constitué. Cependant, la valeur de l’usufruit temporaire est bien plus faible que la valeur de la pleine propriété.

Nous vous conseillons de vous rapprocher de vos conseils habituels afin de préparer au mieux votre succession et d’éviter toute situation qui alourdirait la charge de vos héritiers.

Le plus souvent, la nue-propriété a deux origines : Une donation Une situation de démembrement subie, suite à un décès Cependant, il est également possible de réaliser un investissement immobilier en tant que nu-propriétaire. La définition de la nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien (immobilier ou financier) sans disposer de la (…)

Depuis peu, de nouvelles opportunités d’investissement existent pour les contribuables français résidents en Métropole, alors qu’elles  étaient jusqu’alors réservées aux seuls investisseurs des DOM-TOM. C’est le cas des FIP DOM-TOM.

Les contribuables ayant un revenu foncier inférieur à un certain seuil sont soumis de plein droit au régime du « micro-foncier ». Toutefois, dans certains cas, il peut être plus intéressant d’opter pour le régime réel. Le résultat obtenu est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux.Le micro foncier
C’est le régime de plein droit lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €. Il consiste à appliquer un abattement forfaitaire de 30% représentatif de l’ensemble des charges de la propriété. Aucune autre charge ne peut être déduite. Ainsi, seuls 70% des revenus fonciers sont imposables au barème progressif de l’impôt.
Le régime réel
Les contribuables ayant un revenu foncier supérieur à 15 000 € sont de plein droit au réel.

Ceux ayant des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € peuvent opter pour le régime réel. Attention, l’option est globale et est irrévocable pendant 3 ans. Au terme de cette période de 3 ans, le contribuable peut y renoncer et se placer sous le régime du micro-foncier si les conditions sont respectées.

Le régime du réel consiste à déduire des revenus fonciers bruts les charges et les intérêts d’emprunt. Cette option sera donc plus intéressante si les dépenses déductibles sont supérieures à 30% des revenus bruts.

Le régime réel permet par ailleurs de créer du déficit foncier lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers :

La fraction résultant des dépenses déductibles (hors intérêt d’emprunt) est imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.  Au-delà, le reste sera imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Si le revenu global est inférieur à 10 700 €, l’excédent du déficit est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
La fraction résultant des intérêts d’emprunt est imputée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les déficits fonciers antérieurs sont imputables sur le revenu foncier quel que soit le régime choisi par le contribuable. Ainsi, en cas de déficits fonciers qui s’accumulent année après année de par la déduction des charges réelles, il peut être intéressant de revenir au régime du micro-foncier. Les déficits fonciers antérieurs s’imputent alors sur le revenu foncier imposable après application de l’abattement de 30% du micro-foncier.

Nous vous invitons à vous rapprocher de vos conseils afin de vous assister lors de la déclaration de vos revenus.

L’épargne salariale prend en général 2 formes : le Plan d’Epargne Entreprise (PEE) ou le Plan Epargne Retraite Collectif (PERCO).
Pour rappel, dans le cadre d’un PERCO, les sommes sont bloquées jusqu’au départ à la retraite et dans le cadre d’un PEE, les sommes sont disponibles mais soumises à l’impôt sur le revenu si elles sont débloquées avant 5 ans.

Il existe néanmoins des cas pour lesquels il est possible de débloquer les sommes de ces dispositifs de façon anticipée, en maintenant les avantages fiscaux. L’acquisition de la résidence principale en est un.
Ce déblocage anticipé permet :
Pour le PERCO de retirer les sommes avant le départ en retraite ; les plus-values éventuelles seront soumises aux prélèvements sociaux (15.5%)
Pour le PEE de retirer les sommes avant les 5 ans, en bénéficiant tout de même de l’exonération de d’impôt sur le revenu. En cas de plus-values, celles-ci seront soumises aux prélèvements sociaux (15.5%)

Le remboursement peut être total ou partiel, sans condition particulière, mais avec un certain formalisme à respecter.
Plusieurs points de vigilance :
L’acquisition réalisée doit concerner la résidence principale
La totalité de la somme débloquée doit être attribuée à l’achat de la résidence principale : il faudra prendre soin de stipuler cet apport personnel dans le compromis de vente. En cas d’annulation de l’opération, vous serez tenu de rendre les sommes au teneur de compte (sous peine de redressement fiscal)
Vous ne pouvez invoquer cette raison qu’une seule fois : Vous avez 50 000€ sur votre PEE depuis moins de 5 ans, si vous décidez de débloquer 30 000€ pour l’achat de votre résidence principale ; vous ne pourrez pas par la suite débloquer les 20 000€ restant au titre de l’achat de la résidence principale.
Le montant débloqué ne pourra pas excéder le coût global de l’acquisition (déduction faite du prêt et de votre apport personnel).
La somme débloquée, ne pourra porter que sur l’épargne versée avant la date de signature de l’acte définitif ou de la promesse.
Fonctionnement :
La demande de déblocage des fonds doit intervenir dans les 6 mois qui suivent :

La signature du compromis de vente ; une fois la promesse de vente signée, il faut faire la demande de déblocage au teneur de compte, pour disposer des sommes au moment de la signature chez le notaire.
La signature de l’acte définitif ; auquel cas il faudra avancer les liquidités chez le notaire.

Pour pouvoir bénéficier du remboursement, vous devez en faire la demande à votre teneur de compte (bordereau spécifique du teneur de compte ou courrier libre), accompagné des pièces justificatives demandées par le teneur de compte.

Si vous avez un projet d’acquisition et que vous souhaitez utiliser votre épargne entreprise, nous vous recommandons de prendre contact en amont avec votre conseil ou teneur de compte afin de vérifier l’intérêt de l’opération et le respect des conditions.

Le prélèvement à la source est la mesure phare de la loi de finances 2017. Toutefois d’autres mesures ont été votées et sont passées un petit peu plus inaperçues. C’est le cas du dispositif qui permettait jusqu’à aujourd’hui au nu-propriétaire de déduire des charges foncières de son revenu global.
Selon le Code Civil, l’usufruitier d’un bien est tenu d’assumer les dépenses d’entretiens alors que le nu-propriétaire doit se charger des dépenses de « grosses réparations ».

L’article 606 du Code Civil définit la liste des grosses réparations : « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Lorsque le bien est loué, le nu-propriétaire peut déduire les dépenses de grosses réparations de ses revenus fonciers. S’il en résulte un déficit foncier, ce dernier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. L’excédent étant reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Depuis l’imposition des revenus de 2009, le nu-propriétaire avait la possibilité d’opter pour un régime dérogatoire et de déduire les travaux supportés de son revenu global à hauteur de 25 000 € par an, que le logement soit loué ou non. La fraction excédant ce seuil était reportable et imputable au titre des 10 années suivantes.

La loi de finances 2017 est venue mettre fin à cette dérogation. Ainsi, depuis le 1er janvier 2017, si le nu-propriétaire assume des dépenses de grosses réparations :

Si le bien n’est pas loué, il n’a plus aucune possibilité de déduction.
Si le bien est loué, il peut déduire les dépenses de grosses réparations de ses propres revenus fonciers s’il en a. S’il n’en a pas, il dégage un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.

A titre transitoire, le nu-propriétaire a la possibilité de déduire du revenu global les dépenses pour grosses réparations effectuées en 2017 s’il justifie de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte avant le 31 décembre 2016.

Si vous êtes concerné, nous pouvons vous accompagner pour étudier votre situation personnelle.