Author Archives: Alexandra Passos-Vardasca

L’achat de sa résidence principale via une société civile immobilière* doit être effectué avec une attention toute particulière, et il est important d’avoir en tête les impacts fiscaux d’un tel schéma, tant sur l’imposition de la plus-value que sur l’ISF (IFI dès 2018) et les droits de succession.Les impacts sur l’imposition de la plus-value réaliséeLa règle en cas de détention directe :
Lorsqu’une personne cède sa résidence principale, la plus-value réalisée est intégralement exonérée d’impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux.
La règle en cas de détention via une SCI
Lorsque l’immeuble est détenu via une SCI, l’exonération sera acquise (en cas de cession des parts de la SCI ou de l’immeuble par la société) si :

La société est translucide (c’est le cas lorsque les revenus de la société sont imposés directement entre les mains de ses associés à l’impôt sur le revenu) ;
L’associé occupe le logement au titre de résidence principale.

Attention :

Si l’associé paye un loyer à la société, il ne pourra pas bénéficier de l’exonération.
Si un associé de la SCI ne réside pas dans le bien servant de résidence principale aux autres associés, il ne pourra pas bénéficier de l’exonération sur sa quote-part de plus-value.
Les impacts sur l’ISF/IFILa règle en cas de détention directe :
Un abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale est prévu au titre du paiement de l’ISF, qui deviendra en principe dès 2018 l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
La règle en cas de détention via une SCI :
Cet abattement ne joue pas si le bien est détenu via une SCI.
Il peut être possible de bénéficier d’un abattement pour illiquidité sur la valeur des parts de la SCI, mais cet abattement n’est pas automatique, à la différence de celui prévu en cas de détention en direct de sa résidence principale. Il doit être justifié et peut être remis en cause par l’administration fiscale.
Les impacts en droits de successionLa règle en cas de détention directe :
En principe, les immeubles sont estimés pour leur valeur vénale réelle au jour du décès. Cependant, il existe un abattement de 20% sur cette valeur, lorsque :

L’immeuble constitue au jour du décès la résidence principale du défunt ;
L’immeuble est occupé à cette même date et à titre de résidence principale, par le conjoint survivant, le partenaire de PACS ou un des enfants mineurs ou majeurs protégés.
La règle en cas de détention via une SCI :
Lorsque la résidence principale est détenue via une SCI, il est impossible de bénéficier de cet abattement.
Conclusion :
La détention de la résidence principale via une SCI permet de conserver le bénéfice de l’exonération de la plus-value de cession, mais fait perdre le bénéfice des abattements prévus au titre de l’ISF/IFI (30%) et des droits de successions (20%).

Attention cependant, les seules considérations fiscales ne suffisent pas à définir si un projet de détention de la résidence principale via une SCI est cohérent au vu de la situation d’une personne : par exemple, il est important de savoir que lorsque la résidence principale est logée dans une SCI, le conjoint survivant perd le bénéfice du droit viager au logement.

Avant la mise en place d’un tel schéma, nous vous conseillons de vous rapprocher de vos conseils.

* Ou le transfert de sa résidence principale vers une telle société

Nous l’avons déjà évoqué de nombreuses fois, le prélèvement à la source à compter du 1er janvier 2019 a des conséquences sur l’année 2018. En effet, 2018 sera une année de transition. Beaucoup réfléchissent aux différentes solutions qui pourraient permettre de profiter d’opportunités et de moyens d’optimisation.

En 2018, l’ISF laissera sa place à l’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière. Les biens mobiliers exclus, les règles d’assiette et de taux devraient rester les mêmes, cependant toutes les numérotations seront modifiées au sein du Code général des impôts.
Les biens démembrés devraient être imposés de la façon suivante, en application d’un article 968 nouveau du Code général des impôts (CGI) :

En principe, l’usufruitier, seul pouvant percevoir les loyers éventuels du bien ou en jouir, devra le déclarer pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne devrait ainsi rien déclarer à ce titre.
Cependant, l’usufruit et la nue-propriété pourront être compris respectivement dans les patrimoines de l’usufruitier et du nu-propriétaire, conformément à l’article 669 du CGI. Ce sera le cas lorsque le conjoint survivant recevra l’usufruit des biens de son conjoint prédécédé et les enfants la nue-propriété de ces mêmes biens en application des articles 757 ou 1098 du Code civil (lorsque le conjoint opte pour l’usufruit des biens de la succession en présence d’enfants communs – art 757 –, ou lorsqu’il est contraint de recevoir l’usufruit des biens en présence d’enfants non communs – art 1098).
De plus, le projet de loi de finances pour 2018 prévoit également une répartition de la charge de l’impôt entre nu-propriétaire et usufruitier en application de l’article 1094. Cependant, cet article prévoit que l’époux survivant peut recevoir en pleine propriété la quotité disponible de son conjoint prédécédé. Cet article semble avoir été repris par erreur, puisqu’auparavant, l’article 1094 permettait également au conjoint survivant de recueillir la nue-propriété des biens recueillis par les ascendants du défunt au titre de la réserve dont ils étaient alors bénéficiaires.

Si l’article 968 du CGI est voté en l’état, les principes énoncés retrouveront la portée qu’ils auraient toujours dû avoir :

L’époux qui héritera en application de l’article 757 sera imposable à l’IFI qu’à hauteur de la valeur de son usufruit, et les nus-propriétaires seront imposables à hauteur de leur quote-part.
L’époux qui héritera en vertu de dispositions testamentaires ou au moyen d’une donation au dernier vivant sera seul redevable de l’IFI.

Nous vous invitons à vous rapprocher de vos conseils habituels afin de déterminer si vous serez ou non concernés par cette mesure.

Pour aller plus loin :

Contrairement à ce que l’on peut lire ailleurs, ces règles ne sont pas nouvelles : elles existent depuis 1982, date de création de l’Impôt sur les Grandes Fortunes. Elle n’ont depuis pas subi de modifications substantielles, ce qui a provoqué dès 2002 une application très restreinte des exceptions de l’article. En effet, l’article 885 G du Code général des impôts actuellement en vigueur (qui sera remplacé par l’article 968) fait référence à la version de l’article 767 du Code civil en vigueur jusqu’au 1er janvier 2002. Cet article était alors relatif à l’usufruit du conjoint survivant (ni divorcé ni séparé de corps) qui ne bénéficiait d’aucun legs ou d’aucune donation. Aujourd’hui, il est relatif aux pensions servies au conjoint survivant dans le besoin, et n’est plus générateur d’un démembrement de propriété.

La taxe d’habitation est en principe due par la personne vivant dans le logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Cependant, lorsque celui-ci n’est pas habité, elle est à la charge du propriétaire du bien.

Le gouvernement a présenté hier son projet de loi de finances pour 2018. Celui-ci était particulièrement attendu, puisque nous le savions, nous allions avoir des éclaircissements sur de grandes réformes fiscales. Aujourd’hui, nous allons nous intéresser de plus près à la flat tax : le prélèvement forfaitaire unique (PFU).