Author Archives: Alexandra Passos-Vardasca

Vivre à Paris : vaut-il mieux acheter ou louer ?

A Paris, le prix à l’achat des biens immobiliers ne cesse de croître depuis de nombreuses années : en cinq ans, les prix dans certains arrondissements ont progressé de plus de 15% (c’est le cas des 1er, 9e et 18e arrondissements).
Ce dynamisme est d’autant plus conforté par l’effet Brexit : dans le secteur plus spécifique de l’immobilier de luxe, les achats par des français ou des européens venant de Londres représentent 10% à 15% des ventes des quartiers familiaux, jusqu’à 10% dans les quartiers du Marais à Montmartre.

Avec ces prix élevés, le montant du remboursement de l’emprunt contracté pour acheter sa résidence principale est généralement deux fois plus élevé que le montant du loyer afin d’habiter dans la même surface.

De plus, lorsque l’on s’endette afin d’acquérir sa résidence principale, il devient difficile d’épargner par ailleurs et de se constituer un patrimoine financier : cela peu déséquilibrer le patrimoine global, qui devient alors principalement constitué d’un bien immobilier non productif de revenu.

Au lieu d’acquérir sa résidence principale, il est possible de la louer : dans ce cas, le loyer étant deux fois moins cher que le remboursement de l’emprunt, l’épargne financière (re)devient possible. Cela peut permettre d’investir régulièrement sur des supports plus ou moins risqués, avec une espérance de rendement variable, en fonction de son souhait. Ces investissements réguliers peuvent, à terme, s’avérer être plus rentables que l’acquisition de sa résidence principale, qui ne procure que des charges, sans revenu.

Le choix entre la location et l’acquisition peut ainsi dépendre de la perception que l’on a dans les divers marchés :

Une personne qui croit au marché immobilier et à une hausse des prix importantes dans les années à venir pourra préférer devenir propriétaire de sa résidence principale. Pour elle, le coût total engendré par l’acquisition sera compensé par une forte plus-value.
Une personne qui est plus sceptique sur l’avenir du marché immobilier parisien et qui pense qu’il n’est pas souhaitable de mettre « tous ses œufs dans le même panier » préfèrera investir au sein de supports financiers, diversifiant ainsi son risque et espérant jouir d’une plus-value à terme plus importante.

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseil afin de vous aider dans votre choix, et de réaliser des estimations plus précises pour vous accompagner au mieux dans votre projet.

La limitation des dettes déductibles de l’IFI

L’année 2018 a connu le passage de l’impôt de solidarité sur la fortune à l’impôt sur la fortune immobilière. Dorénavant, seuls les biens immobiliers sont imposables, la base taxable peut donc être moins élevée car elle ne prend pas en compte les placements financiers ce qui peut conduire à une diminution de l’impôt.
Le législateur a profité de cette refonte pour remettre en cause la déductibilité de certaines dettes auparavant déductible. Tel est le cas des prêts finançant un projet immobilier contractés auprès de personnes de sa famille ou encore du crédit in fine qui n’est plus déductible entièrement chaque année.

En présence d’une dette, le contribuable dispose d’une valeur qui ne lui appartient pas puisqu’il va devoir la rembourser. Cette valeur a pu lui permettre d’acquérir un bien immobilier, ce qui va augmenter sa base taxable. La déductibilité de la dette a donc pour but de réduire la base imposable et donc l’impôt, dans la mesure où cette valeur n’a pas vocation à rester dans le patrimoine. Le législateur refuse la déduction de certaines dettes, considérant que le contribuable cherche principalement à payer moins d’impôts.

Toutefois, l’interposition d’une société permet de profiter d’un traitement favorable concernant l’IFI. En effet, si une société détient un bien immobilier, la valeur de ses titres sociaux sera imposable à l’IFI. L’évaluation des titres d’une société prend également en considération la présence de dettes qui sont plus largement déductibles en société, qu’il s’agisse du crédit in fin entièrement déductible ou de la dette servant à acquérir des titres d’une autre société qui elle détient de l’immobilier.

Malgré la restriction des dettes personnelles déductibles, il existait alors des possibilités d’optimisation grâce à la constitution d’une société. Cette éventualité ne semble pas convenir au législateur puisque le projet de loi de finance pour 2019 prévoit de limiter la déductibilité des dettes souscrites par une société.

Il est bon d’avoir à l’esprit que ce changement ne pourrait s’appliquer qu’à partir de 2019 et que votre interlocuteur habituel est à votre écoute pour vous accompagner sur vos problématiques d’IFI.

Contrôle fiscal 2.0 : Les signes extérieurs de richesse et les réseaux sociaux

En 2018, tout le monde est connecté : l’information est diffusée sur Twitter, les photos de vacances partagées sur Instagram, on reste en contact avec ses amis sur Facebook, et on cherche du travail sur LinkedIn.

La répartition du résultat entre usufruitier et nu-propriétaire s’agissant de titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.

Le recours à une société est un outil courant de détention d’un actif comme un bien immobilier. De ce fait, il n’est pas anodin de se retrouver avec des droits sociaux démembrés que ce soit à l’occasion d’une donation ou d’une succession. Se posera alors la question des droits et obligations réciproques des parties ainsi (…)

Quels sont les intérêts du mariage par rapport au PACS ou au concubinage ?

Si vous êtes aujourd’hui en couple, la question de votre « état matrimonial » a dû, ou va, se poser. Vous vous demandez s’il existe vraiment un intérêt à se marier, et vous pensez que le mariage et le PACS, au fond, c’est la même chose. Dans cet article, nous allons vous présenter les principaux avantages du mariage, comparé au concubinage ou au PACS.Les concubins : des étrangers sur le plan légal
Tout d’abord, et d’un point de vue légal, les concubins sont des étrangers l’un pour l’autre : le concubinage est une union qui ne génère ni droit ni obligation. En cas de décès, le concubin ne peut bénéficier que de la quotité disponible si un testament a été rédigé à son égard, et l’intégralité des biens qu’il recevra seront soumis aux droits de succession au taux de 60%, après application d’un abattement très faible (1 594 €). Dans la mesure où il ne dispose d’aucun droit spécifique, il peut se retrouver en indivision sur le logement du couple avec ses enfants ou, si des enfants étaient d’une précédente union, ses beaux-enfants…
Les partenaires pacsés : vers plus de protection
Le partenaire de PACS se retrouve dans une situation similaire à celle du concubin  (il n’est pas héritier sauf testament en sa faveur et dans la limite de la quotité disponible), à la différence notable qu’il est exonéré de droits de succession et que le partenaire survivant peut demeurer un an dans le logement du couple après le décès.
Le mariage : des droits et des obligations légaux
Le mariage au contraire confère à l’union un cadre légal : des droits et des obligations organisent les relations entre époux, mais également avec les tiers. Ainsi, en cas de décès, le règlement de la succession s’effectuera en deux temps : tout d’abord, le mariage sera liquidé, et le conjoint bénéficiera alors de biens (les biens communs seront partagés) avant même toute ouverture de succession. Ces biens ne seront donc pas à inclure dans la réserve héréditaire des enfants, par exemple.

Dans un second temps, les biens attribués au conjoint décédé lors de la première étape entreront dans la succession : le conjoint survivant est alors héritier, et a droit au moins au quart de la pleine propriété des biens de la succession, ou à 100% de l’usufruit des biens (si tous les enfants sont communs au couple). Cette transmission s’effectuera en exonération totale de droits de succession.

De plus, des attributions préférentielles peuvent être mises en place, afin que le conjoint puisse par exemple être seul propriétaire de son lieu d’habitation, sans être en indivision avec d’autres personnes.

Il existe également un droit temporaire (gratuit) et un droit viager au logement (qui est valorisé et imputé sur la quote-part du conjoint survivant dans la succession) qui permet au conjoint survivant de demeurer dans son logement et ce, jusqu’à son décès. Ce dernier droit n’existe que dans le mariage, à l’exclusion des couples pacsés ou des concubins.

Par ailleurs, il existe d’autres intérêts au mariage, parmi lesquels le droit à pension de réversion. Ce droit, exclusivement réservé aux couples mariés, permet au conjoint survivant de bénéficier d’une quote-part de la pension de retraite de son conjoint décédé. Pour bénéficier de cela, peu importe que le conjoint ait été à la retraite au moment de son décès.
Focus : la fiscalité des différents couples
Sur le plan fiscal, les mariés et les partenaires de PACS, à la différence des concubins, sont soumis à une imposition commune à l’impôt sur le revenu. Cependant, tous les couples sont soumis à une déclaration commune à l’IFI, même les concubins.

S’il existe également des contraintes au mariage (par exemple, les modalités de séparation qui sont beaucoup plus contraignantes que dans le PACS ou le concubinage), il est important de noter qu’en cas de décès, le mariage emporte des conséquences très favorables à l’époux survivant et non négligeables.

Si vous êtes vous-même en concubinage, ou partenaires de PACS, n’hésitez pas à discuter avec vos conseils habituels afin de déterminer de l’opportunité de vous marier !

Le risque budgétaire lié à la validation de la Contribution Subsidiaire Maladie

La Couverture Maladie Universelle (CMU) a été remplacée par la Protection Universelle Maladie (PUMA) en 2016. L’objectif n’a pas changé puisqu’il s’agit toujours de prendre en charge l’ensemble des frais de santé en cas de maladie ou de maternité pour une personne qui réside ou travaille en France.
Toutefois ce bel idéal de générosité, certes charitable, se heurte à une réalité plus pragmatique. En effet, qui dit prise en charge dit monnaie sonnante et trébuchante donc présence d’un bienveillant financeur. La circulaire interministérielle du 15 novembre 2017 a désigné les « heureux gagnants », que sont les foyers :

Qui disposent de revenus d’activité inférieurs à 10% du Plafond Annuel de Sécurité Sociale (PASS) soit 3 972 euros en 2018
Sans bénéficier de revenus de remplacement (pension de retraite, rente, allocation chômage)

Le gros lot tient au montant de la cotisation qui s’élève à 8%, après application d’un abattement de 25% du PASS soit 9 933 euros en 2018, concernant les :

Revenus fonciers
Revenus de capitaux mobiliers
Plus-values de cession
BIC non professionnels
BNC professionnels
Avantages en nature

Sans activité professionnelle générant un revenu suffisant, le chef d’entreprise qui cède des parts de son entreprise bâtie de ses mains ou le rentier qui vit d’un patrimoine constitué au fil des âges va être ravi. Une plus-value de 100 000 euros ou un revenu foncier du même montant générera donc une cotisation 7 205 euros !

Les écueils de cette mesure, qui ne prend pas en compte les situations individuelles, ont conduit à une remise en cause de sa compatibilité avec notre Constitution. Dans une décision de bon sens du 28 septembre 2018, le Conseil Constitutionnel a jugé légal cette contribution mais émet une réserve devant l’absence de mécanisme de plafonnement.

Pour les patrimoines fortement impactés, la solution réside toujours dans l’exercice d’une activité professionnelle qui pourra se concrétiser à travers la location meublée assujettie aux cotisations sociales ou la micro-entreprise…

Pour de plus amples informations, nous vous invitons à prendre contact avec votre interlocuteur habituel.

Pour financer les études de vos enfants, avez-vous pensé à la donation d’usufruit temporaire ?

Vos enfants ont quitté le foyer familial afin d’aller poursuivre leurs études dans une autre ville que la vôtre, et vous devez leur payer l’école, et subvenir à leurs besoins : tout cela vous coûte cher. Avez-vous pensé à leur faire une donation d’usufruit temporaire de l’un de vos biens ?Qu’est-ce que c’est ?
La donation d’usufruit temporaire consiste, pour une personne qui détient la pleine propriété d’un bien (dans le cadre de notre exemple, d’un immeuble), de donner, pour une durée déterminée, l’usufruit de ce bien à un membre de sa famille ou à un tiers.

Rappel :

En France, la propriété est composée de trois prérogatives : le droit d’user du bien (« usus »), le droit de bénéficier des fruits générés par le bien, tels que les loyers (« fructus ») et le droit de donner, vendre ou détruire le bien (« abusus »). L’usufruit est constitué des deux premières prérogatives, et la nue-propriété de la troisième.
Pourquoi c’est intéressant ?
Ce type de donation comporte de nombreux avantages :

En transmettant l’usufruit des biens (par exemple, l’usufruit d’un bien immobilier locatif) à vos enfants, ceux-ci disposent d’un revenu (les loyers), mais ne peuvent pas vendre le bien, ni effectuer d’importants travaux dedans, dans la mesure où seul le nu-propriétaire en a le droit. Vous conservez donc la main sur le bien.
En donnant l’usufruit de votre bien, vous diminuez votre revenu imposable. Les loyers entrent directement dans le patrimoine de vos enfants, et sont donc imposables entre leurs mains à l’impôt sur le revenu (profitant ainsi des tranches les plus basses) et aux prélèvements sociaux.
Le bien n’est plus à intégrer à votre patrimoine taxable à l’IFI : en effet, seuls les biens détenus en pleine propriété ou en usufruit sont à inclure dans l’assiette de cet impôt.
A terme, vous retrouverez la pleine propriété du bien et vous pourrez renouveler l’opération si vous le souhaitez.
Quels sont les points d’attention ?
Vos enfants, auxquels vous aurez transmis l’usufruit, devront déclarer les loyers au titre de l’impôt sur le revenu, et également déclarer la valeur en pleine propriété du bien à l’IFI si leur patrimoine immobilier est supérieur à 1 300 000 €.
Il est important de bien noter que durant toute la période de la donation, vous ne pourrez plus percevoir les revenus du bien. Si d’une façon ou d’une autre, vous pensez avoir besoin de ce revenu, il s’agira d’envisager une autre façon de financer les études de vos enfants.
Pour que tous les effets fiscaux puissent être efficaces, il faut que vos enfants (ceux auxquels vous donnez l’usufruit) soient détachés de votre foyer fiscal.
Le bien, une fois démembré, sera difficile à revendre : il ne faut donc pas avoir l’intention de le céder durant cette période.
Impact du prélèvement à la source :

Sauf cas particuliers, les revenus fonciers perçus en 2018 ne donneront pas lieu à imposition (grâce au CIMR). En cas de donation d’usufruit temporaire sur cette année, le gain fiscal constaté sera limité au gain IFI. Les années suivantes cependant, le gain sera de nouveau composé des gains IR et IFI.
Comment est évalué l’usufruit et quels sont les impôts dus au moment de la donation ?
Sur le plan fiscal, l’usufruit temporaire est aisément évaluable : il est égal à 23% de la valeur du bien en pleine-propriété pour chaque période de 10 ans. Ce pourcentage ne peut pas être fractionné et ne change pas en fonction de l’âge de l’usufruitier. Il est ainsi très important de bien optimiser la durée de la donation d’usufruit, afin de ne pas devoir un montant trop élevé d’impôt sur la donation, compte tenu des besoins.

Exemples :

Vous donnez l’usufruit d’un bien d’une valeur de 300 000 € à votre fils, pour une période de 6 ans, qui devrait correspondre à la durée de ses études. Vous estimez que grâce à cela, il pourra bien débuter dans la vie. Afin de calculer les droits dus, l’assiette à retenir est de 23% de 300 000 €, soit 69 000 €.
Votre fils vous fait part de son souhait de faire des études de médecine : vous vous doutez alors que la durée de ses études sera supérieure à 8 ans, mais qu’elle pourra même avoisiner les 12 ans. Vous décidez de lui donner un usufruit sur cette durée-là. L’assiette à retenir sera alors de 2 x 23% de 300 000 €, soit 138 000 €.

Une fois cette assiette déterminée, il s’agit de lui appliquer les droits de donation prévus entre parent et enfant. Un abattement de 100 000 € sera applicable (renouvelable au bout de 15 ans), puis sur la partie imposable, il s’agira d’appliquer un barème progressif, que vous pouvez retrouver ici.

Exemple :

Dans le premier cas, l’assiette est de 69 000 € : après application de l’abattement de 100 000 €, l’assiette imposable est égale à 0 €. Il reste par ailleurs 31 000 € d’abattement disponible.
Dans le second cas, l’assiette est de 138 000 € : après application de l’abattement de 100 000 €, l’assiette imposable est égale à 38 000 €. Les droits seront d’environ 5 800 €, et il ne restera plus d’abattement disponible.

Si vous envisagez d’effectuer une telle opération, rapprochez vous de votre Conseil habituel afin qu’il puisse vous aider dans sa mise en œuvre !

La modification des conditions d’éligibilité au statut de loueur en meublé professionnel

La location meublée d’un bien immobilier peut être considérée comme non professionnelle ou professionnelle. La reconnaissance de l’une ou l’autre des qualifications n’est pas neutre puisqu’elle va entrainer un certain nombre de conséquences aussi bien fiscales, sociales, qu’en termes d’impôt sur la fortune.
Toutefois, la vigilance est de mise puisqu’il n’existe pas un seul et unique statut de location meublée professionnelle, cela serait bien trop simple ! Ainsi, il est possible de remplir les conditions pour être considéré comme loueur en meublé professionnel sur le plan fiscal mais pas au sens de l’IFI, et vice versa, par exemple.

Les locations meublées professionnelles au sens fiscal et social contiennent toutes deux la condition d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Concernant l’aspect social, le statut peut tout de même être reconnu dès lors que location est saisonnière donc pour les séjours à la journée, à la semaine ou au mois.

Le 8 février 2018, le Conseil Constitutionnel a remis en cause la constitutionnalité de la condition d’inscription au RCS. Cependant, l’article de loi (155 du Code général des impôts), n’a pas encore été amendé ce qui signifie que cette condition est, pour le moment, encore applicable.

Afin de tenir compte de cette décision, le Comité de Coordination du Registre du Commerce et des Sociétés a indiqué aux greffiers de refuser les immatriculations de ces activités sur le registre. La condition d’inscription concernant uniquement les aspects fiscaux et sociaux, il convient donc d’analyser l’impact de cette impossibilité d’inscription sur le registre à leurs égards.

Dans le cas de l’aspect fiscal, un ancien tempérament administratif précise que la demande d’inscription, même en cas de refus, suffit à remplir la condition d’inscription. Il semble donc qu’il n’y ait pas de changement pour se voir reconnaître la qualité de loueur en meublé professionnel au sens fiscal.

Tel n’est pas le cas de l’aspect social qui ne connaît pas ce tempérament. Hors cas de la location saisonnière, il ne sera donc pas possible de relever du régime social. En effet l’inscription peut être  nécessaire mais paradoxalement impossible. Cette situation ubuesque pourra alors être dommageable aux personnes qui souhaitaient valider des trimestres pour la retraite ou qui auraient échappé à l’assujettissement à la protection universelle maladie (PUMA) grâce à ce statut.

Nous vous invitons donc à vous rapprocher de votre interlocuteur habituel pour tout projet de location meublée.

Le projet de loi de finances 2019 dévoilé : quelles principales mesures pour les particuliers ?

Après les lois de finances pour 2017 et 2018, qui ont réformé l’impôt sur le revenu tel que nous le connaissions (mise en place du prélèvement à la source, Flat Tax), nous pouvons profiter de ce qui semble être une accalmie législative : le projet de loi de finances vient d’être dévoilé, et il ne révolutionne pas l’impôt.

Bulletin N°46 – Septembre-Octobre 2018

Brèves Hard Brexit inévitable Au sein de son propre camp, Theresa May ne sait plus si elle doit privilégier un Brexit « doux » pour favoriser son alliance avec les Irlandais, ou un Brexit « dur » pour flatter les Hard Brexiters, parmi lesquels le bouillant Boris Johnson, qui avait largement contribué à la victoire (…)