Author Archives: Alexandra Passos-Vardasca

Comme chaque année le plafond annuel de la sécurité sociale (PASS) fait l’objet d’une revalorisation. Son montant sera de 40 524 € pour 2019 contrairement à 39 732 € pour 2018 soit une augmentation de 1,99% correspondant à l’évolution moyenne des salaires.

La lutte contre la fraude est aujourd’hui un enjeu majeur, tant sur le plan national qu’international. Les normes venant appréhender et sanctionner les fraudeurs se font de plus en plus nombreuses et les moyens donnés aux administrations, de plus en plus importants.
Il est possible de noter deux éléments cristallisant cette volonté : la loi contre la fraude votée en octobre dernier et la création d’un Parquet financier européen.

Sur le plan interne, la loi contre la fraude cible les personnes qui, en fraudant, contreviennent aux principes d’égalité devant les charges publiques et de consentement à l’impôt. Elle agit sur deux niveaux :

Elle renforce les moyens offerts aux administrations pour appréhender les fraudeurs, en créant une police fiscale, en renforçant les pouvoirs des douanes afin de lutter contre les logiciels conçus pour dissimuler les fraudes ou encore en favorisant les échanges d’information entre services.
Elle sanctionne les fraudeurs, en rendant publics les rappels d’impôt et les sanctions administratives pécuniaires, en condamnant les professionnels complices des actes répréhensibles ou encore en aggravant la sanction pénale en portant le montant des amendes au double du produit tiré de l’infraction.

Sur le plan européen, la volonté d’une meilleure appréhension des fraudeurs est toute aussi forte : ainsi, en novembre 2017, un règlement a été adopté visant à créer un Parquet financier européen, chargé de lutter contre la grande criminalité transfrontière et portant atteinte au budget de l’Union Européenne. Celui-ci devrait commencer ses activités à la fin de l’année 2020 (ou début 2021), et pourra agir sur des affaires transfrontalières sans avoir à passer par les fastidieuses procédures de coopération judiciaire qui existent entre Etats. Seront particulièrement visés par ce parquet les cas de corruption, de blanchiment d’argent, de fraude à la TVA ou de fraude impliquant des fonds européens.

Pour information, la perte provoquée par les groupes criminels organisés sur le budget de l’Union européenne chaque année s’élèverait de 600 millions à 1 milliard d’euros.

Ces deux exemples démontrent la forte volonté politique, qu’elle soit nationale ou internationale, de lutter contre les fraudes fiscales et financières. Les sommes en jeu sont telles qu’on ne peut s’attendre qu’à un accroissement de cette lutte dans les années à venir, toujours vers plus de contrôles et d’échanges d’information entre les différentes administrations d’un même Etat, mais également entre les États eux-mêmes.

A Paris, le prix à l’achat des biens immobiliers ne cesse de croître depuis de nombreuses années : en cinq ans, les prix dans certains arrondissements ont progressé de plus de 15% (c’est le cas des 1er, 9e et 18e arrondissements).
Ce dynamisme est d’autant plus conforté par l’effet Brexit : dans le secteur plus spécifique de l’immobilier de luxe, les achats par des français ou des européens venant de Londres représentent 10% à 15% des ventes des quartiers familiaux, jusqu’à 10% dans les quartiers du Marais à Montmartre.

Avec ces prix élevés, le montant du remboursement de l’emprunt contracté pour acheter sa résidence principale est généralement deux fois plus élevé que le montant du loyer afin d’habiter dans la même surface.

De plus, lorsque l’on s’endette afin d’acquérir sa résidence principale, il devient difficile d’épargner par ailleurs et de se constituer un patrimoine financier : cela peu déséquilibrer le patrimoine global, qui devient alors principalement constitué d’un bien immobilier non productif de revenu.

Au lieu d’acquérir sa résidence principale, il est possible de la louer : dans ce cas, le loyer étant deux fois moins cher que le remboursement de l’emprunt, l’épargne financière (re)devient possible. Cela peut permettre d’investir régulièrement sur des supports plus ou moins risqués, avec une espérance de rendement variable, en fonction de son souhait. Ces investissements réguliers peuvent, à terme, s’avérer être plus rentables que l’acquisition de sa résidence principale, qui ne procure que des charges, sans revenu.

Le choix entre la location et l’acquisition peut ainsi dépendre de la perception que l’on a dans les divers marchés :

Une personne qui croit au marché immobilier et à une hausse des prix importantes dans les années à venir pourra préférer devenir propriétaire de sa résidence principale. Pour elle, le coût total engendré par l’acquisition sera compensé par une forte plus-value.
Une personne qui est plus sceptique sur l’avenir du marché immobilier parisien et qui pense qu’il n’est pas souhaitable de mettre « tous ses œufs dans le même panier » préfèrera investir au sein de supports financiers, diversifiant ainsi son risque et espérant jouir d’une plus-value à terme plus importante.

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseil afin de vous aider dans votre choix, et de réaliser des estimations plus précises pour vous accompagner au mieux dans votre projet.

L’année 2018 a connu le passage de l’impôt de solidarité sur la fortune à l’impôt sur la fortune immobilière. Dorénavant, seuls les biens immobiliers sont imposables, la base taxable peut donc être moins élevée car elle ne prend pas en compte les placements financiers ce qui peut conduire à une diminution de l’impôt.
Le législateur a profité de cette refonte pour remettre en cause la déductibilité de certaines dettes auparavant déductible. Tel est le cas des prêts finançant un projet immobilier contractés auprès de personnes de sa famille ou encore du crédit in fine qui n’est plus déductible entièrement chaque année.

En présence d’une dette, le contribuable dispose d’une valeur qui ne lui appartient pas puisqu’il va devoir la rembourser. Cette valeur a pu lui permettre d’acquérir un bien immobilier, ce qui va augmenter sa base taxable. La déductibilité de la dette a donc pour but de réduire la base imposable et donc l’impôt, dans la mesure où cette valeur n’a pas vocation à rester dans le patrimoine. Le législateur refuse la déduction de certaines dettes, considérant que le contribuable cherche principalement à payer moins d’impôts.

Toutefois, l’interposition d’une société permet de profiter d’un traitement favorable concernant l’IFI. En effet, si une société détient un bien immobilier, la valeur de ses titres sociaux sera imposable à l’IFI. L’évaluation des titres d’une société prend également en considération la présence de dettes qui sont plus largement déductibles en société, qu’il s’agisse du crédit in fin entièrement déductible ou de la dette servant à acquérir des titres d’une autre société qui elle détient de l’immobilier.

Malgré la restriction des dettes personnelles déductibles, il existait alors des possibilités d’optimisation grâce à la constitution d’une société. Cette éventualité ne semble pas convenir au législateur puisque le projet de loi de finance pour 2019 prévoit de limiter la déductibilité des dettes souscrites par une société.

Il est bon d’avoir à l’esprit que ce changement ne pourrait s’appliquer qu’à partir de 2019 et que votre interlocuteur habituel est à votre écoute pour vous accompagner sur vos problématiques d’IFI.