Brèves Qu’est-ce que le Flat Tax ? Dès 2018, le gouvernement mettra en œuvre la flat tax et la hausse de la CSG. Les règles peuvent encore évoluer, mais nous avons souhaité vous en dresser les grandes lignes. La « flat tax » ou « Prélèvement Forfaitaire Unique » (PFU), est un impôt forfaitaire de (…)
Author Archives: Alexandra Passos-Vardasca
La location-accession : une alternative pour aider vos proches
Il existe de nombreuses possibilités pour aider un proche à acquérir un bien immobilier. L’une d’entre elles : la location-accession.
Ce dispositif est une formule de vente règlementée par la loi du 12 juillet 1984. Il s’agit d’un contrat de vente par lequel le propriétaire s’engage à en transférer la propriété à un acquéreur, appelé « locataire-accédant », après avoir loué pendant une période définie au moment de la signature du contrat.
Cela consiste à acheter le bien, le proposer à la location à votre proche, et lui permettre ensuite de vous racheter le bien dans un cadre avantageux.
En effet, pendant la période de « location », le locataire-accédant verse une « redevance » au propriétaire qui aura été déterminée au préalable par les deux parties. Cette redevance est composée :
D’une partie correspondant au loyer, en compensation de la jouissance du logement
D’une autre partie qui correspond à une « avance » sur le prix de vente. Cette fraction viendra en déduction du prix de vente.
Le contrat de location-accession est obligatoirement signé devant notaire. Il doit faire l’objet d’une publication au bureau des hypothèques. Le contrat répond à certaines obligations et doit notamment faire apparaître des informations importantes telles que le prix de vente et ses modalités de paiement, le délai pour acquérir le bien, la redevance, etc…
Le locataire-accédant peut exercer son option d’achat à tout moment tout en respectant la limite prédéfinie dans le contrat de location-accession. Lorsqu’il opte pour l’achat, un contrat de vente définitif doit être signé (comme pour une vente classique). Le transfert de propriété doit être concrétisé par un acte de vente authentique. Il doit alors verser le solde du prix : prix prévu dans le contrat diminué du montant versé au titre de la fraction acquisitive de la redevance.
Le contrat de location-accession peut prévoir que le prix sera payé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts, le transfert de propriété est alors subordonné à la condition suspensive de l’obtention de ces prêts.
Si le locataire-accédant renonce à l’achat, la loi ne lui accorde aucun droit de rester dans les lieux. Il doit donc quitter les lieux et les rendre en bon état.
Si un tel dispositif est susceptible de vous intéresser, nous vous invitons à vous rapprocher de vos conseils afin d’étudier votre situation et vous accompagner sur ce sujet.
Immobilier défiscalisant et divorce
Un des biais pour permettre une optimisation de l’impôt sur le revenu en France est de réaliser des investissements immobiliers défiscalisant.
Bulletin N°40 – Mai-Juin 2017
Brèves La France change de visage La période électorale 2017 aura ouvert en France un renouvellement politique jamais vu sous la 5ème République. Ce n’est pas un parti politique qui a gagné ; le Président de la République a moins de 40 ans, et 74% des députés élus le sont pour la première fois. Y (…)
Location meublée et démembrement
Dans une grande majorité des cas, la location meublée présente des intérêts fiscaux majeurs face à la location nue. La possibilité de déduire les amortissements lorsque le contribuable est au régime du réel permet normalement de réduire considérablement le bénéfice imposable et ainsi adoucir la pression fiscale subie.
Toutefois, il est important de prendre certaines précautions afin d’éviter de se retrouver dans une situation de démembrement.
Dans un souci d’optimisation de la transmission, le contribuable pourrait être tenté de donner la nue-propriété du bien aux enfants par exemple.
Dans d’autres cas, le démembrement peut être subi : ce qui peut être le cas lors du décès du propriétaire. Par exemple, le conjoint survivant hérite de l’usufruit et les enfants de la nue-propriété du bien.
La location meublée est fiscalement une activité commerciale. Nous pouvons donc l’assimiler à l’exploitation d’une entreprise individuelle. Le bien étant à l’actif, il peut être amorti. La donation du bien avec réserve d’usufruit a pour effet de sortir le bien l’actif.
L’usufruitier pourra continuer à percevoir les loyers et sera imposé sur ces revenus. Toutefois, il ne pourra plus déduire les amortissements. La location meublée perd alors son intérêt fiscal. Seul le nu-propriétaire pourrait amortir le bien.
Il est à noter, qu’en présence d’un usufruit temporaire, l’usufruitier a la faculté de l’amortir sur la durée pour laquelle il a été constitué. Cependant, la valeur de l’usufruit temporaire est bien plus faible que la valeur de la pleine propriété.
Nous vous conseillons de vous rapprocher de vos conseils habituels afin de préparer au mieux votre succession et d’éviter toute situation qui alourdirait la charge de vos héritiers.
Question du mois : Pourquoi investir dans un programme immobilier en nue-propriété ?
Le plus souvent, la nue-propriété a deux origines : Une donation Une situation de démembrement subie, suite à un décès Cependant, il est également possible de réaliser un investissement immobilier en tant que nu-propriétaire. La définition de la nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien (immobilier ou financier) sans disposer de la (…)
Les FIP DOM-TOM désormais ouverts à tous
Depuis peu, de nouvelles opportunités d’investissement existent pour les contribuables français résidents en Métropole, alors qu’elles étaient jusqu’alors réservées aux seuls investisseurs des DOM-TOM. C’est le cas des FIP DOM-TOM.
Bulletin N°39 – Mars-Avril 2017
Brèves Le très discret débat fiscal Les campagnes présidentielles françaises de 2007 et 2012 ont été marquées par un débat fiscal très marqué, très chiffré, très détaillé. Il a même été considéré comme “fiscalo-délirant” par Thomas Piketty, pas avare de commentaires sur ces sujets. Le choix d’un candidat, en ce printemps 2017, sur la base (…)
La taxation des revenus fonciers
Les contribuables ayant un revenu foncier inférieur à un certain seuil sont soumis de plein droit au régime du « micro-foncier ». Toutefois, dans certains cas, il peut être plus intéressant d’opter pour le régime réel. Le résultat obtenu est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux.Le micro foncier
C’est le régime de plein droit lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €. Il consiste à appliquer un abattement forfaitaire de 30% représentatif de l’ensemble des charges de la propriété. Aucune autre charge ne peut être déduite. Ainsi, seuls 70% des revenus fonciers sont imposables au barème progressif de l’impôt.
Le régime réel
Les contribuables ayant un revenu foncier supérieur à 15 000 € sont de plein droit au réel.
Ceux ayant des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € peuvent opter pour le régime réel. Attention, l’option est globale et est irrévocable pendant 3 ans. Au terme de cette période de 3 ans, le contribuable peut y renoncer et se placer sous le régime du micro-foncier si les conditions sont respectées.
Le régime du réel consiste à déduire des revenus fonciers bruts les charges et les intérêts d’emprunt. Cette option sera donc plus intéressante si les dépenses déductibles sont supérieures à 30% des revenus bruts.
Le régime réel permet par ailleurs de créer du déficit foncier lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers :
La fraction résultant des dépenses déductibles (hors intérêt d’emprunt) est imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Au-delà, le reste sera imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Si le revenu global est inférieur à 10 700 €, l’excédent du déficit est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
La fraction résultant des intérêts d’emprunt est imputée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Les déficits fonciers antérieurs sont imputables sur le revenu foncier quel que soit le régime choisi par le contribuable. Ainsi, en cas de déficits fonciers qui s’accumulent année après année de par la déduction des charges réelles, il peut être intéressant de revenir au régime du micro-foncier. Les déficits fonciers antérieurs s’imputent alors sur le revenu foncier imposable après application de l’abattement de 30% du micro-foncier.
Nous vous invitons à vous rapprocher de vos conseils afin de vous assister lors de la déclaration de vos revenus.
Les dépenses pour la transition énergétique
Afin de favoriser la rénovation énergétique, les contribuables peuvent bénéficier d’avantages : un crédit d’impôt pour la transition énergétique et un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).